L’assemblea di condominio
L’assemblea condominiale è un organo collegiale composto da tutti i proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio. Il compito principale delle assemblee è quello di prendere decisioni che riguardano la gestione e la manutenzione degli spazi comuni e di deliberare sulle questioni di interesse collettivo.
Grazie alle assemblee, i condòmini possono esercitare il loro diritto di partecipazione attiva nella vita condominiale per garantire una gestione equa e condivisa da tutti che assicuri una convivenza armoniosa.
Tipologie di assemblea: ordinaria e straordinaria
Le assemblee di condominio possono essere divise in due macrocategorie: le assemblee ordinarie e quelle straordinarie.
Assemblea ordinaria:
Le assemblee ordinarie devono essere convocate almeno una volta all’anno dall’amministratore di condominio per poter approvare il rendiconto annuale e il preventivo delle spese. Durante queste assemblee si discute anche sulle questioni ordinarie e sulla pianificazione delle attività future dei condomini (Art. 1135 del Codice Civile).
Assemblea straordinaria:
Le assemblee straordinarie vengono convocate quando si presentano questioni urgenti che vanno al di là della gestione ordinaria del condominio. Per esempio, può essere convocata quando è necessario effettuare dei lavori di manutenzione straordinari, modifiche urgenti agli spazi comuni o quando devono essere prese altre decisioni che richiedono un intervento tempestivo.
La richiesta dell’assemblea straordinaria può partire direttamente dall’amministratore di condominio o su richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Convocazione dell'assemblea: procedure e tempistiche
Per garantire la validità delle deliberazioni, è necessario che la convocazione dell’assemblea avvenga in modo corretto, nel rispetto di determinate procedure e tempistiche.
Soggetti abilitati alla convocazione:
• Amministratore di condominio: ha il dovere di convocare l’assemblea ordinaria almeno una volta all’anno e può convocare quelle straordinarie ogni volta che lo ritiene necessario.
• Condòmini: in assenza dell’amministratore o in seguito a una sua inadempienza, almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore totale dell’edificio possono richiedere la convocazione dell’assemblea.
Modalità di convocazione:
Le modalità per la convocazione dell’assemblea condominiale sono regolamentate dall’art. 66 delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile, il quale stabilisce che:
• La convocazione deve essere inviata tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o a mano.
• Devono essere chiaramente indicati il luogo e l’ora nei quali si terrà l’assemblea.
• Nei casi dove è prevista la videoconferenza, l’avviso di convocazione deve riportare il nome della piattaforma elettronica che verrà usata e la data e l’ora dell’assemblea.
Tempistiche per la convocazione:
• L’avviso di convocazione deve essere trasmesso almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea.
• L’assemblea in seconda convocazione non può essere tenuta nello stesso giorno della prima.
• L’assemblea in seconda convocazione deve essere tenuta entro e non oltre 10 giorni dalla data di prima convocazione.
Quorum costitutivi:
Affinché l’assemblea possa essere costituita è necessario raggiungere dei quorum specifici, regolamentati dall’art. 1136 del Codice Civile.
Prima convocazione:
L’assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
! Importante: se in prima convocazione il quorum costitutivo non viene raggiunto, l’assemblea non potrà deliberare e si passerà alla seconda convocazione.
Seconda convocazione:
L’assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione dei condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Quorum deliberativi:
I quorum deliberativi, cioè quelli che permettono all’assemblea di deliberare, variano in base agli argomenti trattati e alle specifiche decisioni da prendere. L’articolo 1136 del Codice Civile stabilisce maggioranze diverse per l’approvazione delle delibere a seconda della loro importanza e natura.
Per esempio, le decisioni che riguardano la gestione ordinaria del condominio richiedono, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio per essere approvate.
Per interventi di manutenzione straordinaria è, invece, necessaria una maggioranza qualificata. In seconda convocazione, le delibere sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Assicurarsi di raggiungere i quorum deliberativi è fondamentale per garantire la validità delle decisioni prese in assemblea e per assicurare una gestione condominiale conforme alla legge.
Una volta raggiunti i quorum necessari, l’assemblea può iniziare. Come prima cosa, vengono scelti il presidente e il segretario, poi si passa alla discussione dei punti all’ordine del giorno e, successivamente alle votazioni e alla redazione del verbale.
Il presidente e il segretario dell’assemblea:
Durante l’assemblea condominiale, il presidente e il segretario svolgono alcune funzioni indispensabili per il corretto svolgimento della stessa e per poter dare validità alle decisioni prese. Questi ruoli non sono regolamentati dal Codice Civile, ma spesso la loro nomina è prevista nei regolamenti condominiali.
Presidente dell’assemblea:
Viene eletto all’inizio dell’assemblea dai condòmini, in questo caso basta la maggioranza rispetto ai partecipanti effettivi. Il presidente ha il compito di:
– Verificare la regolarità della convocazione
– Accertare la validità dell’assemblea
– Dirigere la discussione
– Verificare il diritto di voto
– Gestire le votazioni e dichiarare gli esiti
– Garantire il rispetto delle norme
! Importante: l’amministratore di condominio non può svolgere il ruolo di presidente. Questa carica deve essere ricoperta da un soggetto avente diritto alla convocazione all’assemblea e al voto durante la stessa.
Segretario dell’assemblea:
Anche il segretario viene nominato dai condòmini, su proposta dell’amministratore o del presidente. Questo ruolo può essere ricoperto da qualsiasi partecipante alla riunione e i suoi compiti principali sono:
– Redigere il verbale dell’assemblea
– Registrare le presenze
– Riassumere gli interventi più rilevanti
– Elencare le delibere approvate
– Garantire la chiarezza del verbale
Discussione dei punti all’ordine del giorno:
A questo punto, i condòmini possono iniziare la discussione dei punti all’ordine del giorno. Si tratta dell’elenco degli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea e che deve essere indicato nella convocazione inviata ai condòmini, così da consentire loro di prepararsi sulle questioni da discutere.
Ogni punto di questo elenco viene introdotto dal presidente dell’assemblea, successivamente i condòmini possono intervenire per esprimere le proprie opinioni, chiedere chiarimenti o proporre soluzioni alternative.
Una volta finiti gli interventi dei condòmini, il presidente dell’assemblea invita i partecipanti a esprimere il proprio voto. Gli esiti positivi delle delibere dipendono dal raggiungimento dei quorum deliberativi necessari.
Verbale dell’assemblea: importanza e contenuti
Il verbale, redatto dal segretario precedentemente scelto, è il documento che tiene traccia e che certifica tutte le decisioni prese durante l’assemblea condominiale. È un documento fondamentale e per questo motivo deve essere scritto con attenzione, per evitare contestazioni e per garantire la trasparenza nella gestione del condominio.
Un verbale ben redatto deve contenere:
• Intestazione (nome del condominio; data ora e luogo dell’assemblea; specifica se è la prima o la seconda convocazione).
• Presenze e quorum (elenco dei partecipanti e relative quote millesimali; numero dei delegati e quote rappresentate; verifica del quorum costitutivo).
• Elenco argomenti all’ordine del giorno.
– Sintesi dei principali interventi e opinioni espresse.
– Votazioni e delibere (risultati dettagliati delle votazioni, quorum raggiunti per ciascuna decisione)
– Eventuali contestazioni.
– Firma del presidente e del segretario.
L’amministratore di condominio è responsabile della custodia del verbale e della trasmissione dello stesso ai condòmini, compresi quelli assenti all’assemblea. La comunicazione avviene tramite posta elettronica (e-mail o PEC), oppure tramite consegna cartacea.
Partecipazione all’assemblea tramite delega
Se un condòmino è impossibilitato a partecipare fisicamente all’assemblea, può delegare un’altra persona. La delega è un documento scritto che deve contenere le informazioni del delegante e la sua firma, le informazioni del delegato e la data dell’assemblea.
Limiti alle deleghe:
Secondo l’art. 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, se i condòmini sono più di venti, il delegato può rappresentare fino a un quinto, e non oltre, dei condòmini e del valore proporzionale.
Partecipare alle assemblee di condominio è fondamentale per i condòmini, è in questo momento che vengono prese decisioni riguardo a spese, manutenzioni e regolamenti che incidono in modo diretto sulla qualità della vita condominiale, ma anche sul valore dell’immobile.
FAQ – Informazioni utili da sapere
Chi può partecipare all’assemblea condominiale?
Possono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari del condominio. Un condòmino impossibilitato a partecipare può delegare un’altra persona per rappresentarlo.
Con quale frequenza si svolge l’assemblea condominiale?
L’assemblea condominiale ordinaria si tiene almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio. Le assemblee straordinarie possono essere convocate in caso di necessità.
Cosa succede se un punto all’ordine del giorno non viene discusso?
Se un argomento non viene affrontato per mancanza di tempo o per altre ragioni, può essere inserito dell’ordine del giorno dell’assemblea successiva o essere oggetto di una nuova convocazione straordinaria.
È obbligatorio partecipare alle assemblee condominiali?
La partecipazione non è obbligatoria, ma è fortemente consigliata per avere la possibilità di esprimere le proprie opinioni e per poter votare.
